| Land | Kaufnebenkosten | Ausländer-Kauf mögl.? | Durchschn. m²-Preis (Zentrum) |
|---|---|---|---|
| 🇨🇾 Zypern | 3–8 % | Ja (1 Immobilie) | 2.500–4.000 € |
| 🇪🇸 Spanien | 10–13 % | Ja, uneingeschränkt | 2.000–5.000 € |
| 🇵🇹 Portugal | 7–10 % | Ja, uneingeschränkt | 3.000–6.000 € |
| 🇦🇪 Dubai | 4–6 % | Ja (Freehold Zones) | 3.000–8.000 € |
| 🇹🇭 Thailand | 6–7 % | Nur Condos | 1.500–4.000 € |
Inhaltsverzeichnis
Häufige Fragen zum Immobilien Ausland kaufen
Steuerliche Aspekte beim Immobilienkauf
Beim Immobilien im Ausland kaufen fallen verschiedene Steuern an, die je nach Land erheblich variieren. In Zypern beträgt die Grunderwerbsteuer (Transfer Fee) 3 bis 8 Prozent, wobei bei Neubau-Immobilien der Entwickler oft die Mehrwertsteuer (19 Prozent, reduziert auf 5 Prozent für den ersten Hauptwohnsitz) berechnet. In Portugal fällt die IMT (Grunderwerbsteuer) von 1 bis 8 Prozent an, in Spanien die ITP von 6 bis 10 Prozent je nach Autonomer Gemeinschaft.
Laufende Kosten beim Immobilien im Ausland kaufen umfassen Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Instandhaltung und gegebenenfalls Hausverwaltungsgebühren bei Apartments. In vielen Ländern gibt es zudem eine jährliche Vermögensteuer auf Immobilien. Als Nicht-Resident können beim Immobilien im Ausland kaufen zusätzliche Beschränkungen gelten – in Thailand etwa können Ausländer kein Land erwerben, und in der Schweiz ist der Immobilienkauf durch Ausländer streng reguliert.
Der Kaufprozess: Schritt für Schritt
Der Ablauf beim Immobilien im Ausland kaufen unterscheidet sich erheblich von Deutschland. In Zypern gibt es kein Notarsystem wie in Deutschland – der Kaufvertrag wird von Anwälten erstellt und beim Land Registry registriert. In Spanien ist der Notar Pflicht, zusätzlich prüft der Registro de la Propiedad das Eigentumsrecht. In Thailand können Ausländer nur Condominiums kaufen (bis 49 % der Einheiten pro Gebäude), kein Land. In Dubai ist der Kauf in designierten Freehold-Zonen für Ausländer möglich und vergleichsweise unkompliziert.
Finanzierung: Hypotheken für Ausländer
Die Finanzierung von Immobilien im Ausland ist schwieriger als in Deutschland. Viele lokale Banken vergeben Hypotheken an Nicht-Residenten nur mit hohem Eigenkapitalanteil (30–50 %) und zu höheren Zinssätzen. In Zypern bieten Bank of Cyprus und Hellenic Bank Hypotheken für EU-Bürger ab 30 % Eigenkapital. In Spanien sind 60–70 % Beleihung für Nicht-Residenten üblich. In Dubai gibt es Hypotheken ab 25 % Eigenkapital, allerdings zu höheren Zinsen als in Europa. Alternativ kann eine Finanzierung über eine deutsche Bank auf eine deutsche Immobilie als Sicherheit dienen.
Die Kaufnebenkosten beim Immobilien im Ausland kaufen können erheblich sein: In Spanien 10–13 % des Kaufpreises (Grunderwerbsteuer, Notar, Register, Anwalt), in Zypern 3–8 % (Transfer Fee) bzw. 5 % MwSt bei Neubau (reduziert), in Portugal 7–10 %. Kalkulieren Sie diese Kosten von Anfang an in Ihr Budget ein.
Häufige Fragen
Generell empfehlen wir, in den ersten 1–2 Jahren im neuen Land zu mieten. Sie lernen die Gegend kennen, können flexibel umziehen und vermeiden einen überstürzten Kauf. Erst wenn Sie sicher sind, dass Sie dauerhaft bleiben, lohnt sich der Immobilienkauf.
Mietrecht: Was Mieter im Ausland wissen müssen
Auch wer keine Immobilien im Ausland kaufen möchte, sondern mietet, sollte das lokale Mietrecht kennen. In Spanien haben Langzeitmieter nach dem neuen Mietgesetz (LAU) Anspruch auf 5 Jahre Mindestlaufzeit. In Zypern gibt es keinen gesetzlichen Mieterschutz – der Vertrag bestimmt alles. In Thailand sind mündliche Mietverträge üblich, aber nicht empfehlenswert. Grundregel: Bestehen Sie immer auf einem schriftlichen Mietvertrag in einer Sprache, die Sie verstehen, und lassen Sie ihn vor der Unterschrift von einem lokalen Anwalt prüfen.
Der Kauf von Immobilien im Ausland ist eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Nehmen Sie sich Zeit, holen Sie unabhängigen Rat ein und lassen Sie sich nicht von Verkaufsdruck leiten. Ein guter lokaler Anwalt und ein unabhängiger Gutachter sind die wichtigsten Verbündeten beim Immobilienkauf im Ausland – ihre Kosten sind marginal im Vergleich zum Kaufpreis und den potenziellen Risiken.
Laufende Steuern auf Auslandsimmobilien
Neben den Kaufnebenkosten fallen beim Immobilien im Ausland kaufen auch laufende Steuern an: In Spanien zahlen Nicht-Residenten eine Einkommensteuer auf den fiktiven Mietwert ihrer Immobilie, auch wenn sie selbst darin wohnen (Modelo 210). In Frankreich gibt es die Taxe foncière und Taxe d'habitation. In Zypern ist die Grundsteuer seit 2017 ausgesetzt, es fällt lediglich eine geringe Gemeindeabgabe an. In Portugal gibt es den IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) von 0,3 bis 0,45 Prozent des Steuerwertes jährlich. Berücksichtigen Sie diese laufenden Kosten in Ihrer Gesamtkalkulation beim Immobilien im Ausland kaufen.
Ein wichtiger steuerlicher Aspekt für deutsche Auswanderer: Wenn Sie eine Immobilie in Deutschland behalten und vermieten, bleiben die Mieteinnahmen in Deutschland beschränkt steuerpflichtig – unabhängig davon, wo Sie wohnen. Bei einem Verkauf der deutschen Immobilie nach 10 Jahren Haltedauer ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei (private Veräußerungsfrist).
Der Kauf von Immobilien im Ausland kann eine hervorragende Investition sein – wenn er gut geplant und professionell begleitet wird. Nehmen Sie sich die Zeit, den Markt gründlich zu sondieren, lassen Sie sich von einem unabhängigen Gutachter beraten und engagieren Sie einen lokalen Anwalt, der Ihre Interessen vertritt. Die Kosten für professionelle Begleitung (1 bis 3 Prozent des Kaufpreises) sind eine Versicherung gegen teure Fehler und böse Überraschungen. Und denken Sie immer daran: Der wichtigste Ratschlag beim Immobilien im Ausland kaufen lautet – mieten Sie erst, bevor Sie kaufen. Mindestens 12 Monate Mietphase geben Ihnen ein realistisches Bild davon, ob der Standort dauerhaft zu Ihnen passt.
Ob Sie sich für den Kauf oder die Miete entscheiden – beim Thema Immobilien im Ausland kaufen gibt es keine Pauschallösung. Die richtige Entscheidung hängt von Ihrer finanziellen Situation, der geplanten Aufenthaltsdauer, dem lokalen Markt und Ihren persönlichen Präferenzen ab. Nehmen Sie sich Zeit, bilden Sie sich über den lokalen Immobilienmarkt fort und umgeben Sie sich mit vertrauenswürdigen lokalen Experten. Der Immobilienkauf im Ausland kann eine der besten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens sein – oder eine der schlechtesten. Der Unterschied liegt in der Vorbereitung.
Besonders bei Neubauprojekten im Ausland ist Vorsicht geboten: In Spanien, Zypern und der Türkei gibt es zahlreiche Fälle, in denen Bauträger in Konkurs gegangen sind und Käufer ihr Geld verloren haben. Zahlen Sie nie den vollen Kaufpreis vor Fertigstellung, lassen Sie den Bauträger-Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen und sichern Sie Ihre Anzahlung durch eine Bankgarantie ab.
Ein wichtiger Hinweis zum Schluss: Beim Immobilien im Ausland kaufen unterschätzen viele die emotionale Komponente. Ein Hauskauf im Ausland bindet Sie stärker an das Land als ein Mietvertrag – psychologisch und finanziell. Stellen Sie sicher, dass Ihre Entscheidung für das Land und die Region auf einer soliden Grundlage steht, bevor Sie sich langfristig festlegen. Mindestens 12 Monate Mietphase, verschiedene Jahreszeiten erleben und den lokalen Markt gründlich kennenlernen – das ist die Formel für einen gelungenen Immobilienkauf im Ausland.